A reforma tributária criou uma oportunidade para famílias que pretendem organizar seus imóveis em uma holding. E o prazo de 31 de dezembro de 2026 merece atenção.

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Quem possui imóveis adquiridos há muitos anos sabe que existe, frequentemente, uma diferença expressiva entre o valor declarado no Imposto de Renda e o valor atual de mercado. Um apartamento comprado por R$ 200 mil pode valer hoje R$ 1 milhão ou mais.

Essa valorização sempre foi relevante para o planejamento patrimonial. Com a reforma tributária, ela passa a ter outra consequência: pode influenciar diretamente os impostos pagos pela holding quando o imóvel for vendido.

A Lei Complementar nº 214/2025 criou o chamado redutor de ajuste, mecanismo que permite diminuir a base de cálculo dos novos tributos IBS e CBS nas operações imobiliárias sujeitas a essa tributação.

Para imóveis que já pertencem ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a legislação permite utilizar como redutor o custo de aquisição atualizado ou, mediante opção, o valor de referência do imóvel.

É aqui que o momento da integralização patrimonial pode fazer uma diferença financeira importante.

O mesmo imóvel, dois resultados possíveis

Imagine uma família que pretende transferir para sua holding um imóvel declarado por R$ 200 mil, cujo valor de referência seja de R$ 1 milhão.

Se a holding já for proprietária desse imóvel em 31 de dezembro de 2026, poderá, preenchidos os requisitos legais, utilizar o valor de referência como redutor de ajuste. Em uma futura venda por R$ 1,2 milhão, a base inicial do IBS e da CBS seria de apenas R$ 200 mil, desconsideradas atualizações e outros ajustes.

Agora imagine que a mesma família deixe a integralização para 2027, utilizando o valor histórico de R$ 200 mil. Nessa hipótese, a regra aplicável poderá resultar em um redutor inicial de apenas R$ 200 mil, produzindo uma base tributável de R$ 1 milhão na mesma venda.

São R$ 800 mil de diferença na base de cálculo dos tributos, apenas pela mudança na estrutura e no momento da transferência.

Os números são ilustrativos, mas demonstram uma consequência concreta da reforma: o momento da organização patrimonial pode influenciar a tributação de operações realizadas muitos anos depois.

Então, todos deveriam abrir uma holding até dezembro?

Não. E seria irresponsável recomendar isso.

A holding não é uma solução universal de economia tributária. Sua constituição envolve custos, obrigações e consequências fiscais que precisam ser comparadas com a manutenção dos imóveis na pessoa física.

Além disso, o redutor de ajuste se aplica ao IBS e à CBS, não representando uma atualização automática do custo de aquisição para fins de Imposto de Renda.

Há, contudo, uma diferença importante entre criar uma holding apenas para economizar impostos e antecipar a constituição de uma estrutura patrimonial que a família já necessita.

Para quem pretende centralizar imóveis, administrar aluguéis, organizar participações societárias e estabelecer regras de sucessão, antecipar a integralização para 2026 pode oferecer uma vantagem tributária adicional que merece ser calculada.

E atenção: não basta constituir a empresa. A transferência dos imóveis exige a formalização adequada, inclusive o registro imobiliário.

A decisão precisa ser tomada com números

O planejamento patrimonial não deve começar pela abertura de um CNPJ. Deve começar pela avaliação dos bens, das receitas, dos objetivos familiares e dos custos tributários presentes e futuros.

A reforma tributária acrescentou uma variável importante a essa análise: o tempo.

Não significa que todos precisam constituir uma holding até 31 de dezembro de 2026. Significa que quem pretende constituí-la deveria avaliar as consequências de esperar até 2027.

Uma decisão patrimonial tomada sem essa análise pode representar um custo desnecessário no futuro.

E patrimônio familiar não deveria ser administrado com improviso.

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Marcel Pinto
Advogado | Planejamento Patrimonial e Sucessório