O problema de manter um patrimônio milionário no CPF não é apenas o custo do inventário. É a ausência de regras para administrar, preservar e transmitir os bens da família.

Existe uma convicção bastante comum entre proprietários de grandes patrimônios: como os filhos têm uma boa relação, não haveria motivo para estabelecer regras sobre a administração e a futura divisão dos bens.

A confiança é compreensível. O problema é que harmonia familiar e convergência de interesses patrimoniais são coisas completamente diferentes.

Um pai pode passar 30 anos comprando apartamentos, terrenos e imóveis comerciais, administrando contratos, negociando aluguéis e decidindo o momento adequado para vender ou reinvestir. Durante todo esse período, o patrimônio funciona sob uma lógica relativamente simples: existe alguém que toma as decisões.

Mas o que acontece quando essas decisões passam a envolver pessoas com necessidades financeiras, profissões, estilos de vida e objetivos diferentes?

É aqui que a falta de planejamento pode transformar um patrimônio valioso em uma fonte de dificuldades que poderiam ter sido evitadas.

Oito imóveis, três filhos e três maneiras diferentes de pensar

Imagine uma família com oito imóveis, avaliados em R$ 12 milhões, e três filhos adultos.

O primeiro considera os imóveis uma excelente fonte de renda e pretende mantê-los alugados. O segundo prefere vender parte dos bens e aplicar o dinheiro no mercado financeiro. O terceiro entende que os imóveis devem ser preservados, mesmo que isso represente menor rentabilidade no curto prazo.

Nenhum deles está necessariamente errado. São decisões econômicas legítimas, mas que podem ser incompatíveis quando recaem sobre o mesmo patrimônio.

Dependendo da composição dos bens e da forma como a partilha for realizada, esses herdeiros poderão tornar-se coproprietários de determinados imóveis. E a copropriedade não assegura que os interesses de todos permanecerão alinhados.

O Código Civil brasileiro estabelece, em seu artigo 1.320, que o condômino pode exigir a divisão da coisa comum. Quando o bem é indivisível e não existe acordo para sua adjudicação a um dos proprietários, o artigo 1.322 prevê a possibilidade de alienação e divisão do valor obtido, observadas as condições legais.

Não se trata de uma hipótese meramente acadêmica.

Em julgamento divulgado em março de 2021, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que um herdeiro pode promover ação de extinção de condomínio imobiliário mesmo sem o registro prévio da partilha, quando configurada a copropriedade sobre os bens.

Isso não significa que todo imóvel herdado poderá ser vendido contra a vontade dos demais em qualquer circunstância. A própria legislação estabelece limitações e direitos que precisam ser respeitados. Mas demonstra que o desejo de preservar um imóvel na família não é, por si só, suficiente para garantir sua permanência no patrimônio comum.

E essa é uma questão que merece ser enfrentada antes de surgir qualquer divergência.

O problema não começa no inventário

A discussão costuma ser reduzida aos custos da transmissão patrimonial: ITCMD, honorários, registros e despesas administrativas.

São valores relevantes, evidentemente. Mas existe uma questão anterior, frequentemente negligenciada: como o patrimônio está organizado hoje?

Um proprietário que mantém diversos imóveis no CPF pode administrar pessoalmente todos os contratos, receber os aluguéis, contratar reformas e decidir sobre investimentos. Isso pode funcionar perfeitamente durante muitos anos.

Entretanto, quando não existem regras previamente estabelecidas para a continuidade dessa administração, a gestão fica excessivamente dependente de uma única pessoa.

Quem poderá decidir sobre a venda de um imóvel? Como serão aprovados investimentos? Qual será a política de distribuição dos aluguéis? O que acontecerá se um dos familiares precisar de recursos e desejar alienar sua participação?

Essas perguntas não precisam esperar por um inventário. Elas dizem respeito à organização patrimonial enquanto o proprietário está vivo e tem plena capacidade para definir seus objetivos.

Uma pesquisa nacional da Planejar, realizada pelo Datafolha e divulgada em novembro de 2025, revelou que 56% dos brasileiros entrevistados já haviam pensado em como distribuir seus bens, mas apenas 7% possuíam testamento ou planejamento sucessório formal.

Embora o levantamento não se limite a famílias de patrimônio elevado, ele evidencia uma diferença importante entre reconhecer a necessidade de planejamento e efetivamente tomar providências.

Pensar na sucessão não significa ter um plano. E possuir patrimônio não significa ter organizado sua administração.

A holding pode resolver esse problema?

Uma holding patrimonial pode ser um instrumento adequado para centralizar imóveis, estabelecer regras de administração e disciplinar a relação entre os integrantes da família.

Em vez de manter os bens individualmente em nome de diferentes pessoas, é possível, quando juridicamente e economicamente conveniente, organizá-los sob uma sociedade, na qual os direitos e as responsabilidades dos participantes sejam disciplinados por instrumentos próprios.

Nesse modelo, questões como poder de decisão, administração, distribuição de resultados, transferência de participações e mecanismos de solução de divergências podem ser tratadas antecipadamente.

A estrutura pode contribuir para preservar a unidade econômica do patrimônio, ainda que sua titularidade societária venha a ser compartilhada entre diferentes familiares.

Mas é importante compreender uma distinção: constituir uma holding não significa eliminar conflitos, impedir qualquer disputa judicial ou afastar automaticamente os custos sucessórios.

Uma sociedade mal estruturada pode apenas substituir os conflitos sobre imóveis por conflitos sobre quotas ou ações.

Por isso, o trabalho não deve começar pela abertura de uma empresa, mas pela definição daquilo que a família pretende preservar: o controle, a renda, a autonomia dos proprietários, a possibilidade de investimentos ou a continuidade do patrimônio entre gerações.

Em determinados casos, uma sociedade limitada poderá atender aos objetivos. Em outros, uma sociedade anônima fechada poderá oferecer instrumentos de governança mais adequados. Também existem situações em que testamentos, regras de condomínio, instrumentos de administração e outras soluções serão suficientes.

A escolha precisa considerar o patrimônio real, os direitos dos envolvidos, as características familiares e os custos de implementação e manutenção.

Seu patrimônio está organizado ou apenas está em seu nome?

Essa talvez seja a pergunta mais importante para quem acumulou imóveis ao longo de décadas.

Ter os bens registrados no CPF não representa, por si só, qualquer irregularidade ou deficiência patrimonial. Pode inclusive ser a alternativa mais adequada em determinadas situações.

O problema surge quando o proprietário nunca avaliou se essa forma de titularidade continua compatível com o tamanho do patrimônio, com sua composição familiar e com os objetivos que pretende alcançar.

Uma família pode conviver em perfeita harmonia e, ainda assim, precisar de regras para administrar seus bens. Afinal, o planejamento não existe porque os familiares desconfiam uns dos outros. Existe porque seus interesses, circunstâncias e necessidades podem mudar.

A boa relação entre os filhos é um valor familiar. A organização do patrimônio é uma decisão jurídica e econômica. Uma coisa não substitui a outra.

O patrimônio que levou décadas para ser construído merece mais do que a expectativa de que todos saberão o que fazer quando precisarem tomar decisões em conjunto.

Merece uma estrutura pensada para funcionar, inclusive quando os interesses forem diferentes.

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Seu patrimônio possui regras claras de administração e sucessão?

Se você possui diversos imóveis, recebe aluguéis ou pretende organizar a transmissão do patrimônio familiar, vale compreender se a estrutura atual atende aos seus objetivos.

Um diagnóstico patrimonial e sucessório permite avaliar a titularidade dos bens, os custos da estrutura atual, os riscos de fragmentação e as alternativas jurídicas disponíveis, antes de decidir pela constituição de uma holding.

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Planejamento patrimonial não começa pela escolha de uma empresa. Começa pela compreensão dos problemas que precisam ser resolvidos.

Marcel Pinto
Advogado | Planejamento Patrimonial e Sucessório

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Referências

• Código Civil brasileiro — Lei nº 10.406/2002. Especialmente arts. 1.320, 1.322 e 1.791.
• STJ — Herdeiro não depende de registro formal da partilha do imóvel para propor extinção do condomínio. REsp 1.813.862, Terceira Turma.
• Planejar/Datafolha — O planejamento financeiro do brasileiro: da consciência à prática. Novembro de 2025.